Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt für Eigentümer:innen spürbare steuerliche Änderungen mit sich. Vor Kurzem hat der Bundesrat beschlossen, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Was bedeutet das im Hinblick auf eine Heizungssanierung?
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt die Besteuerung des fiktiven Einkommens, gleichzeitig fallen jedoch wichtige Abzugsmöglichkeiten weg – beispielsweise für die Sanierung der Heizungsanlage oder andere werterhaltende Investitionen.
Viele Details der Umsetzung sind heute noch nicht abschliessend geklärt. Klar ist jedoch bereits: Die steuerliche Behandlung von Investitionen in Heizsysteme wird sich deutlich verändern.
Was bedeutet das für Ihren Heizungsersatz und energetische Sanierungen im selbstbewohnten Eigenheim?
Bund | Kantone | |
|---|---|---|
Liegenschaftsunterhalt Ersatz einer Wärmepumpe durch eine Wärmepumpe | Kein Abzug* | Kein Abzug* |
Energiesparmassnahmen Ersatz einer Öl-, Gas- oder Elektroheizung durch eine Wärmepumpe | Kein Abzug* | noch offen* |
* Ausnahme: bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften.
** Wie die Kantone energetische Investitionen künftig steuerlich behandeln werden, ist derzeit vielerorts noch offen.
Energetische Sanierung geplant? Dann lohnt sich ein früher Entscheid
Wer in den nächsten Jahren eine Heizungsmodernisierung oder energetische Sanierung plant, sollte das Projekt möglichst vor 2029 umsetzen. Denn aktuell können viele Investitionen noch steuerlich geltend gemacht werden.
Gerade grössere Sanierungen, die ohnehin in den kommenden Jahren anstehen, sollten frühzeitig geprüft und geplant werden. So profitieren Sie möglicherweise noch von den heutigen Steuervorteilen.
Auch wenn einzelne Kantone künftig möglicherweise weiterhin Abzüge für energetische Massnahmen zulassen, besteht derzeit keine Planungssicherheit diesbezüglich.
Fördergelder rechtzeitig sichern
Zusätzlich steht bei den Förderprogrammen eine Überarbeitung auf 2028 im Raum. Wer jetzt saniert, sichert sich nicht nur steuerliche Vorteile, sondern profitiert auch von den aktuell (noch) verfügbaren Fördergeldern.
Jetzt beraten lassen
Die kommenden Änderungen werden die finanzielle Planung rund um Wohneigentum und Heizungsersatz stark beeinflussen. Unsere erfahrenen Spezialisten beraten Sie gerne persönlich und zeigen Ihnen auf, wie Sie die aktuell geltenden steuerlichen Vorteile sowie die Fördergelder für sich nutzen können.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer:innen von selbstbewohntem Wohneigentum heute versteuern müssen. Er orientiert sich an der marktüblichen Miete, die für die Liegenschaft erzielt werden könnte. Im Gegenzug können Eigentümer Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und gewisse Renovationskosten abziehen.
Nachdem die Stimmbevölkerung am 28. September 2025 die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen hat, hat der Bundesrat am 1. April 2026 beschlossen, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts müssen Hausbesitzer künftig kein fiktives Einkommen mehr versteuern. Das entlastet viele Eigentümer:innen steuerlich. Gleichzeitig fallen jedoch zentrale Abzüge weg. Dazu gehören insbesondere Unterhalts- und Renovationskosten sowie energetische Massnahmen. Der Schuldzinsenabzug fällt bei selbstbewohntem Eigentum vollständig weg. Insgesamt bedeutet das einen Systemwechsel: Während Eigentümer mit wenig Schulden eher profitieren, wird es für stark fremdfinanzierte Immobilien tendenziell weniger attraktiv.
